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不動産用語集

いざ、不動産を購入しようとすると、色々な言葉に直面します。その範疇は建築基準法や都市計画法、税法や民法の法律用語であったり、不動産業業界独自の専門用語が多用される事が少なくありません。特に重要事項説明書や契約書等に記載される言葉の意味を深く理解する必要があります。物件の図面には分からない単語だらけ。
家探しの前に知っておけば、安心ですね。

移転登記

権利を有した人からその権利を買う人へ、その権利を移転した事によってなされる登記をいいます。移転登記は記入登記の一種で他には表示登記・保存登記・設定登記・処分制限の登記があります。移転登記は附従性を持つ地役権を除く、登記できるすべての権利についてなされます。

媒介契約

宅地又は建物の売買、交換または賃借の仲立ちを宅建業者に依頼する契約を言います。媒介契約を締結すると、宅建業者は媒介契約の内容や報酬等を記載した書面を作成し、依頼者に交付することが義務付けられています。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの形式があります。

手付金

手付には「証約手付」「違約手付」「解約手付」の3つの概念がありますが、そのうちの一つで宅地建物取引業においては一番重要なものです。買主は支払った手付を放棄し、売主はもらった手付の2倍の金額を支払えば契約を解除できるというものです。ただしこの意味での手付を受け取った場合でも相手方が契約の履行に着手していれば解約することはできません。本手付であることは契約書に条文として記載されます。

瑕疵担保免責

売買の目的物に隠れた瑕疵(かし)があった時に、売主が買主に対して負う責任です。「建物にシロアリが付いていた」など、契約時には分からなかったけれども、取得後に損害を受けたという場合には、買主は売主に損額賠償の請求をすることができます。また、瑕疵のために契約の目的が遂げられなかった時は契約を解除することもできます。その期限は、契約書で定めることが一般的です。

建ぺい率

敷地面積に対する建物の建築面積の割合。敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、防火や避難路、通風。採光などを確保するため、建築基準法によって建ぺい率の制限が定められています。

容積率

建ぺい率と合わせて理解すべき、建築基準法上の基礎用語で、敷地面積に対する建物の延床面積の割合をいいます。延床面積は原則として地下階、地上階の区別はしません。建ぺい率80%の地域で容積率が100%なら計算上は12.5階建の建物が建つことになります。業務上は絶対高さ制限や斜線制限・日影制限さらには前面道路の幅員による容積率の制限等がありますので、これらを加味して建物の形状が決まることになるため、法定容積率がフルに活かせる割合は少ないといえます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税を課税する際の基準となる価格で、市町村長等が固定資産評価員の評価を得て決定します。全国には、1億6000万筆の土地があり、それらを3年に一回評価替えしています。なお、固定資産税評価額は、平成6年から公示価格の7割程度に評価されることになりました。

借地権

建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。借地権者は地代支払等の義務を負いますが、地上建物に登記があれば土地賃借権の登記・不動産登記がなくても、借地権の対抗力、契約の更新を広く認められ、ある一定の保護が受けられるように、借地権家法で強化されています。

セットバック

本来は日照の確保等のため、建物の上階を下階よりも後退させて建築すること一般的には都市計画区域内で建物を建てる時に、建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させること。具体的には、次の3種類のケースがあります。(1)敷地前面道路の幅員が4m未満(いわゆる2項道路)の場合、その中心線から2m(ただし、道路の反対側ががけまたは川などの場合は道路の境界線から水平に4m)以上後退した線が道路の境界線とみなされ、敷地の一部を道路部分(セットバック部分)として負担する(2)壁面線が指定されている道路に面している場合、建築物の壁またはこれに代わる柱、高さ2m超の門、へいは壁面線を越えて建築できない(3)建築基準法の道路斜線制限により、中高層建築物の一部を後退して建築する。

抵当権

責務者または第三者(物上保証人)が使用したままで、責務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受けることができる担保物権。

徒歩所要時間

宅建業者が広告をする場合に、当該不動産から各施設までの所要時間を表示する際は、道路距離80Mにつき1分を要する算出し、1分未満の端数は1分に繰り上げて表示されます。

2項道路

昭和25年11月25日以前から建物が建ち並んでいる道で、特定行政庁が道路として指定したもの。建築基準法42条2項に定められた道路なのでこう呼ばれ、「みなし道路」ともいわれています。幅員4m以下でも建築基準法上の道路とみなされ、また、道路境界線は道路の中心線から2m後退したところにあるとみなされます。ただし、平成4年の法改正以降、特定行政庁が幅員6m以上のものを道路として取り扱う区域では、道路の中心線から3m(避難や通行の安全に支障がない場合2m)後退したところが道路境界線とみなされます。2項道路に接した敷地に建物を建築・再建築する際には、4mの幅員を確保するため、セットバックが義務付けられています。2項道路に接する物件の広告に当たってはその旨を表示しなければならず、また、その結果敷地面積がおおむね2割以上減少することとなる場合は、その面積も表示しなければなりません。

法面(のりめん)

実際に宅地として使用できない斜面部分を指します。これは、自然の地形によるもののほか、傾斜地の造成に当たって、土地崩れを防ぐ為に造られる場合があります。表示規約では、法面も傾斜地に含まれるとされ、一定割合以上の傾斜地を含む場合は、その面積を表示しなければなりません。

表示登記

不動産登記簿の表題部になられる登記をいいます。土地については所在、地番、地積、建物については所在、家屋番号、種類、構造、床面積等が表示されます。

返済比率

住宅ローンの年間の総返済額が年収に対してどの程度の割合であるか示したものです。住宅金融公庫の場合は、合計で年収の20%が返済負担率の上限になります。年金福祉事業団や民間金融機関からも併せて借入れる場合でも、各金融機関や借入人の年収によって条件は異なりますが、最大でも35%程度以内に収まることが条件となっているようです。

区分所有権

分譲マンションなど、構造上各区分された部分を居住や店舗、事務所等の用途にすることができる時、各部分を所有する権利を指します。各部分は「専有部分」と呼び、共用部分と区別されます。ある建物が複数の人によって共有され、各人の持ち分は決まりますが、それ以外の部分を共有といい、これに対し、区分所有建物で各区分(専有部分)に対応した所有者がいる状態を区分所有といいます。この権利を(建物の)区分所有権といい、専有部分については、一般の所有と同様に扱われますが、一棟の一部ですから共同の利益に反するような使用は許されません。

公示価格

公示価格は、昭和44年に制定された地価公示法に基づいて、国土庁に設置された土地鑑定医院会が公示する地価です。毎年1月1日が価格判定の基準日になっており、概ね、3月下旬の官報で公示されます。標準地は、土地鑑定委員会によって、都市計画区域内の類似の利用価値をもち、土地の利用状況や環境等が通常と認められる一団の土地から選定されます。地価公示の目的は、一般の取引価格に対して指標を与え、公共の利益となる事業用地を収用するなどのときの、適正な補償金の算定の基準となり、全国の土地の適正な地価の形成に寄与することになります。

債務不履行

債務者が債務の本旨に従った履行をしないことをいいます。履行とは、実行、実施と同じ意味で、債務不履行には履行期に遅れた履行遅滞、履行することができなくなった履行不能、および履行はしたが十分でなかった不完全履行の3つのパターンがあります。

接道義務

都市計画区域内において、建築物の敷地が建築基準法上の道路に2M以上接しなければならない事をいい、道路のないところに建築物が立ち並ぶのを防止する事を目的としていいます。

買付証明

契約は、当事者間に於ける意思表示の一致によってせいりつするが、契約を結びたいと申し出る事を書面にて伝える事、又同時に購入の優先順位の確保をする事。

購入申込金

購入意思に表示と順位確保を目的として、授受される金銭の事で、手付金とは異なり法規上の定めではない、通常10万円程度が授受される事が多く、契約不成立の場合には、返還される金銭である。

金消契約

「金銭消費賃借契約」の略称で買主様と金融機関との間で交わす契約です。この契約をもって、買主様は金融機関から借入ができます。

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